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Diminuer ses impôts avec les SCPI fiscales

La SCPI fiscale a pour but de vous permettre de profiter d'avantages fiscaux grâce à l'investissement dans l'immobilier régi par certaines lois fiscales. Ce type de SCPI est fait essentiellement pour les personnes qui paient un lourd tribu au Trésor Public et qui n'auront pas besoin de récupérer leur investissement avant au moins 10 ans en moyenne. On trouve principalement trois types de SCPI fiscale sur le marché en ce moment : Malraux, Pinel, Duflot, Scellier et de Déficit Foncier.

SCPI Pinel / Duflot / Scellier

Les SCPI Pinel permettent d'investir dans des logements neufs à destination d'habitation pour une durée allant de 6 ans à 12 ans. La loi Pinel prévoit qu'il est possible pour les porteurs de parts de déduire de leur impôt un certain pourcentage du montant de leur investissement en fonction de la durée de location engagée.

La réduction d'impôt est identique que celle pour les particuliers à savoir :

  • 12% du montant alloué à l'achat de part si l'engagement de location est sur une durée de 6 ans avec un maximum de 36 000€
  • 18% du montant alloué à l'achat de part si l'engagement de location est sur une durée de 9 ans avec une limite de 54 000€
  • 21% du montant investi pour un engagement de 12 ans avec une limite de 63 000€

Il existe des conditions à respecter pour pouvoir profiter de cet avantage fiscal (les conditions sur le logement étant bien évidement respectés par la SCPI):

  • Vous devez bien sûr vivre et payer vos impôts en France
  • Vous ne pouvez pas investir plus de 300 000€ par an
  • Vous devez conserver vos parts toute la durée de l'engagement de location. Si vous ne respectez pas cette condition vous devrez rembourser l'avantage fiscal perçu grâce à la SCPI Pinel.

Tout comme pour une SCPI de rendement, vous percevrez une rente sur les loyers perçus par la SCPI Pinel mais le taux de rendement sera inférieur à celui de cette dernière.

SCPI Malraux

Cette SCPI repose sur la loi Malraux qui propose une réduction d'impôt pour la restauration complète d'immeubles situés en Secteur Sauvegardé ou dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP). Il est possible de déduire avec ce type de SCPI, 30% de la côte part de travaux qui peut représenter 65% du prix total de l'investissement.

Par exemple si vous avez acheté pour 100 000€ de part (après retrait des frais de collecte) de SCPI Malraux, et que 65% de ces 100 000€ sont alloués aux travaux, vous pourrez déduire 30% de 65 000€ soit 19 500€ de vos impôts. Il existe un plafond de 100 000€ maximum pour la côte par allouée aux travaux. Vous ne pourrez donc pas déduire plus de 30 000€ tous les ans grâce aux SCPI Malraux

Le gros avantage de la SCPI Malraux est de pouvoir profiter de la réduction d'impôt dès que les parts ont été achetées, et ce même si les travaux ne sont pas finit, ce qui n'est pas le cas lorsque l'on fait un investissement Malraux seul. De plus, le fisc a tendance à souvent contrôler ce type d'opération lorsqu'elle est faite en direct alors que via une SCPI, vous n'avez rien à craindre car vous êtes déchargé de la plus part des contraintes.

La seule règle qu'il faudra bien veiller à respecter c'est de garder vos parts tout au long de la vie de la SCPI. La loi Malraux vous oblige à vous engager à louer les immeubles restauré pour une durée minimal de 9 ans mais le temps que la SCPI trouve les immeubles, face les travaux, loue tous les appartements rénovés pendant 9 ans puis revende tous son parc à terme, il s'écoulera non loin de 15 ans. Le marché secondaire n'existe pas sur les SCPI Malraux vous ne pourrez donc pas les revendre avant la dissolution de la SCPI.

Pendant la période de location de 9 ans, vous toucherez une rente sur les loyers perçus par la SCPI comme dans le cas d'une SCPI d'entreprise sans que celle-ci soit aussi performante.

SCPI de déficit foncier

Le déficit foncier est régie par les articles 31 I-1° et 156 I-3° du Code général des Impôts. Ils prévoient que tous les propriétaires d'immeuble à usage d'habitation peuvent effectuer des travaux de réhabilitation et/ou transformation de l'immeuble puis de déduire le montant de ces travaux de leur imposition en générant du déficit foncier à hauteur maximum de 10 700€.

Considérons dans un premier tant que vous êtes un travailleur salarié imposable dans la tranche de 41% et que vous n'ayez pas de revenu foncier. Si vous achetez pour 40 000€ de part d'une SCPI de déficit foncier dont la quote part des travaux est de 25% sur l'année N et 25% sur l'année N+1, vous aurez alors un déficit foncier de 10 000€ pour l'année N, idem pour l'année N+1. Vous pourrez alors déduire la première année 10 000 * 41% = 4100€ sur les revenus de votre salaire, il en est de même pour la deuxième année. Le plafond du déficit foncier étant de 10 700€, il est possible de le reporter sur 10ans si celui-ci était dépassé.

Si vous êtes maintenant salarié et que vous avez des revenus foncier de 5 000€ par an, par exemple après avoir acheté des parts dans une SCPI de rendement, et que vous faites le même investissement que précédemment. Vous avez 10 000€ de déficit foncier à déclarer, vous pouvez donc gommer votre revenu foncier de 5000€ et déclarer les 5000€ restant comme du déficit foncier. L'économie d'impôt est donc de 10000 * 41% = 4100€ ainsi que 10 000 * taux csg-crds (15,5%) = 1550€ d'économie de csg-crds car les revenus foncier y sont soumis.

La SCPI de déficit foncier est donc un bon moyen de faire baisser ses impôts, surtout lorsque l'on possède des revenus foncier.

trophéMeilleures SCPI de rendement en 2014
1.Corum Convictions6,31%
2.LFP Opportunité Immo6%
3.Unidelta5,83%
4.Epargne Pierre5,64%
5.Placement Pierre Select 15,59%
6.France Investipierre5,42%
7.Efimmo5,37%
8.Multimmobilier 25,32%
9.Cristal Rente5,32%
10.Epargne Foncière5,31%